Behördenwegweiser

Auf Grundstücken können verschiedene Lasten liegen, über die Sie auf jeden Fall Bescheid wissen sollten, bevor Sie ein Grundstück kaufen.

Grundpfandrechte

Grundpfandrechte dienen meist dazu, Kredite abzusichern. Sie werden vor allem zugunsten von Banken bestellt und können im Falle des Kreditausfalls geltend gemacht werden. Der Eigentümer des Grundstücks, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist, muss dann bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden (zum Beispiel eine Zwangsversteigerung).

Die häufigsten Formen von Grundpfandrechten sind Hypothek und Grundschuld. Sie sind in der Dritten Abteilung des Grundbuches zu finden. Eingetragen wird, um welche Art von Grundpfandrecht es sich handelt, welcher Geldbetrag abgesichert wird und wer der Begünstigte ist.

Belastungen und Beschränkungen

Neben den Grundpfandrechten können noch weitere Belastungen auf einem Grundstück liegen, beispielsweise:

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten:
  Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind persönliche dingliche Rechte, die dem Inhaber das Recht geben, das Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen (zum Beispiel Wasser­gewinnungs­recht). Sie beziehen sich auf die jeweilige Person und sind grundsätzlich nicht übertragbar. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind nicht vererblich.
• Grunddienstbarkeiten:
  Grunddienstbarkeiten berechtigen ebenfalls zur bestimmten Nutzung eines dienenden Grundstücks, sie stehen dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu.
• Nießbrauch:
  Nießbrauch gibt dem Begünstigten das unveräußerliche und unvererbliche Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen.
• Reallasten:
  Wenn das Grundstück mit einer Reallast belastet ist, sind wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten.

Über derartige Belastungen können Sie sich in der Zweiten Abteilung des Grundbuches informieren. Dort finden Sie auch etwaige Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

An einem Grundstück kann auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Gemeinde dieses Grundstück aufkaufen kann, um beispielsweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Grünflächen und Verkehrswege anlegen zu können.

Ein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen. Erkundigen Sie sich deshalb vor dem Kauf bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob die Gemeinde beabsichtigt, davon Gebrauch zu machen. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag darüber ein Zeugnis (Negativzeugnis) auszustellen.

Erschließungsbeitrag und Straßenbaubeitrag

Erschließungskosten sind Kosten, die für die Erschließung eines Baugebietes anfallen (zum Beispiel für die Herstellung einer Straße). Sie müssen zumindest teilweise von den Grundstückseigentümern übernommen werden.

Beim Kauf von Grundstücken müssen Sie beachten, dass noch nicht bezahlte Erschließungsbeiträge als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. Die Beitragspflicht ist eine persönliche Schuld und geht nicht auf den Erwerber des Grundstückes über. Der neue Eigentümer haftet aber, solange der Beitragsschuldner seine Beitragspflicht nicht erfüllt, für diese öffentliche Last mit dem erworbenen Grundstück. Ein privatrechtlicher Vertrag befreit ihn davon nur gegenüber dem Vertragspartner.

Ob Ihr Grundstück mit Erschließungsbeiträgen belastet ist, erfahren Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Baulasten

Eine Baulast ist eine individuelle öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, welche sich nur auf ein bestimmtes Grundstück bezieht. Beispiele für Baulasten sind:

• Abstandsflächen, die auf dem eigenen Grundstück zugunsten des Nachbarn von einer Bebauung freigehalten werden müssen (zum Beispiel damit der Nachbar sein Gebäude näher als in der Regel erlaubt an die Grundstücksgrenze bauen kann)
• Anbauverpflichtungen (zum Beispiel bei der Errichtung eines Doppelhauses)
• Überfahrrechte zur Sicherung der Erschließung
• Herstellung eines für ein anderes Baugrundstück notwendigen Stellplatzes

Über die etwaigen Baulasten auf einem Grundstück können Sie sich bei berechtigtem Interesse im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde informieren, in deren Zuständigkeitsgebiet das Grundstück liegt.

Naturschutzrechtliche Beschränkungen

Auch mit naturschutzrechtlichen Beschränkungen können Grundstücke belastet sein. Eine häufige Beschränkung ist das Baumfällverbot, das dem Grundstückseigentümer verbietet, Bäume auf seinem Grundstück zu fällen. Solche Verbote sind in Baumschutzsatzungen, die von Städten und Gemeinden erlassen werden können, festgelegt.

Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob es eine Baumschutzsatzung oder ähnliche Vorschriften gibt.

Bodenschutzlastvermerk

Wenn in der Vergangenheit eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung auf dem Grundstück saniert wurde und die öffentliche Hand diese Sanierung zur Gefahrenabwehr bezahlen musste, weil vom jeweiligen Eigentümer keine Finanzmittel zu erhalten waren, kann ein Bodenschutzlastvermerk auf dem Grundstück ruhen, welcher der öffentlichen Hand die Beitreibung der Mittel ermöglicht. Hierüber sollten Sie sich im Grundbuch und bei der zuständigen Behörde informieren.